Pozemkové úpravy a ochrana pôdy

Bohatý hospodár nepredáva svoj majetok. Ochrana vlastníctva pôdy pred jej predajom zahraničným vlastníkom má aj iné možnosti ako reštriktívne zákony.

Ako projektant pozemkových úprav, spracovateľ ROEP sa stretávam s vlastníctvom pôdy veľmi dlhú dobu a myslím, že viem nájsť niektoré súvislosti, ktoré môžu uniknúť pozornosti tých, ktorí sa zaoberajú týmito otázkami. Jedným z dôvodov vzniku zákona o pozemkových úpravách je aj vytvorenie trhu z pôdou. Odstraňuje najdôležitejšie prekážky, rozdrobenosť a problémy priestorovej lokalizácie – ale neodstraňuje nezáujem väčšiny populácie o pôdu ako predmet záujmu – veď predsa nepýta chleba.

Základná otázka je ochrana pôdy, ktorá má dva základné aspekty - jeden aspekt je ochrana pôdy ako kultúrneho dedičstva a ako výrobného nástroja a druhý aspekt je vlastníctvo pôdy. V našej spoločnosti v ostatnom čase rezonuje ochrana pôdy hlavne v zmysle ochrany pôdy pred jej predajom zahraničným vlastníkom. Nástroje na jej ochranu sa ukazujú ako neefektívne a preto by som chcel pozornosť upriamiť na existujúce nástroje, ktoré umožňujú ochranu pôdy zefektívniť s využitím existujúcich zákonov a ich nástrojov. Tieto sú dva, zákon o pozemkových úpravách a zákon o územnom plánovaní.

Vlastníctvo a nájom
Pri tomto procese sa prejavuje schizofrénia vzťahu štátu k súkromnému vlastníctvu. Nikto nespochybňuje vlastníctvo ako také a právo nakladať so svojím majetkom ľubovoľne, vo vzťahu k pôde ako vlastníctvu (nehmotná entita vlastníctvo) a právo nakladať s pôdou ako predmetom (to je iný druh ochrany). Ale súkromné vlastníctvo ako nehmotná entita by nemala mať žiadne obmedzenia – to je jedným z pilierov našej ústavy. Na druhej strane štát vytvára aj zábrany na zmenu vlastníctva (nehmotnej entity), napr. obmedzením výmer, určením pravidiel prevodu, ponukovým registrom pôdy a podobne.

Málokedy sa však hovorí o tom, že spoločnosť núti vlastníkov k tomu, aby pôdu predávali. Jedným z faktorov vplývajúcich na predaj pôdy je výška nájmu za užívanie pôdy. Tá sa pohybuje od 2€/ha do 150 €/ha, na tých istých typoch bonity pôdy a ak zoberieme do úvahy fakt, že rovnaká bonita v rôznych klimatických regiónoch nemá rovnaké produkčné schopnosti – tie ale nie sú v podobných reláciách. Takže máme jeden z faktorov vplývajúcich na ponukovú stránku predaja pôdy – už cena 0.30 €/m2 je cena, ktorú vlastník nedostane za nájom ani za desiatky rokov.

O druhý faktor zvyšujúci tlak na predaj pôdy je správanie sa samotných užívateľov pôdy. V záujme zvyšovania svojich ziskov sa nesprávajú celkom eticky a obmedzujú vlastníkov. Jednak nízkou výškou nájmu, jednak neplnením si povinností vyplývajúcich zo zmlúv a zneužívaním systému evidencie pôdy a identifikáciou pozemkov na produkčné plochy. Príkladom je neuzavretie nájomných zmlúv v prípade, že majú „pokryté produkčné plochy“ výmerou pozemkov prenajatých od štátu.

Zákony na ochranu pôdy pred predajom pôdy sú regulačné, obmedzujúce a hlavne neúčinné, napr. sa zo začiatkom obmedzení rozšírilo zámenné zmluvy na hnuteľný a nehnuteľný majetok (štát zaviedol reštrikcie na tento typ zámeny), nasledovali administratívne reštrikcie pri prevodoch na blízku osobu, opäť len administratívnymi obmedzeniami. Myslím, že ďalšie obmedzenia by už išli za hranicu ústavnosti.

V prvých verziách zákona č.330/91 Z.z. bolo definované, že ukončením pozemkových úprav končia aj všetky nájomné zmluvy a budúci užívatelia môžu uzavrieť nové zmluvy. Ak sa nájomca nesprával eticky, tak mu to vlastníci „vrátili“ a neuzavreli s ním zmluvy (napr. sú katastre, kde nikto neuzavrel s pôvodným poľnohospodárskym podnikom zmluvy). Môj odhad je, že nájomcovia prídu po pozemkových úpravách o zhruba 20% výmery, ale je to skreslené, lebo po projekte si prenajíma len poľnohospodársku pôdu a za ostatnú pôdu platia vlastníci dane, väčšinou sa jedná o ostatné plochy s vyššou daňovou sadzbou, čo má význam pre obce. Pred projektom spravidla nebola presná evidencia týchto plôch. Ale faktom je tiež to, že si v mnohých prípadoch poľnohospodárske družstvo prenajme všetku pôdu od vlastníkov, aby nemali žiadne informácie o svojom majetku, ktorý sa užíva. Na druhej strane, Slovenský pozemkový fond spravidla viaže prenájom poľnohospodárskej pôdy na prenájom aj týchto plôch – aby nemusel platiť dane.

Nové pozemky by mali byť primerané, t.j. približne rovnako umiestnené, s minimálnym počtom spoluvlastníkov, 90% parciel po projekte je v 1/1, a ak hovoríme o ochrane pôdy, tak by mali by mať aj rovnaké kúpnopredajné parametre ako pred projektom pozemkových úprav. Ak mal vlastník dve parcely pod 2000 m2, po projekte má jednu takmer 4000 m2, ktorú však nemôže priamo predať.

Ostatné verzie zákona už neumožňujú ukončenie zmlúv, dávajú právo doterajšiemu užívateľovi uzavrieť na nové pozemky zmluvy za rovnakých podmienok a ak vlastník nesúhlasí, tak je jeho súhlas možné nahradiť rozhodnutím súdu. Pritom pre vlastníka zo zákona nevyplýva žiadna povinnosť – a keď nebude mať manévrovací priestor, tak pozemky predá prvému záujemcovi.

Pôda známych vlastníkov s neznámym pobytom
Tento aspekt vlastníctva pôdy je dôležitým prvkom – neumožňuje priamu manipuláciu s týmto vlastníctvom, ale umožňuje jej prevod do správy iných osôb ako štát. Ak si uvedomíme, že štát má pod kontrolou pôdu vo vlastníctve týchto vlastníkov pôdy, tak tým, že by tieto pozemky prešli do vlastníctva užívateľov pôdy, by dokázal zabezpečiť ochranu prírody bez toho aby na to potreboval reštriktívne zákony, stačilo by vlastníctvo pôdy viazať na jej poľnohospodárske užívanie. Vlastníctvo pôdy pre poľnohospodárov znamená, že na vlastných pozemkoch si môžu dovoliť pestovať plodiny, ktoré majú dlhú dobu návratnosti, ale na tú im ich nikto nechce prenajať, napr. chmeľ. Na to aby došlo ku zmene vlastníctva, existuje funkčný nástroj – pozemkové úpravy a vyrovnanie v peniazoch.

Pozemkové úpravy
Zákon č.330/1991 Z.z. je nástrojom na majetkoprávne a topologické usporiadanie vlastníctva pôdy. Na jednej strane zjednodušuje vzťah vlastníkov k produkčným plochám (LPIS), definuje tzv. spoločné zariadenia a opatrenia, ktoré slúžia nielen na ochranu pôdy (ekologická, protierózna) a umožňujú prístup k pozemkom.

Jedným z dôležitých prvkom pozemkových úprav je vytváranie tzv. nescudziteľných pozemkov, teda pozemkov, ktoré zostávajú vo vlastníctve obce (ako spoločenstva, nie obce ako právnickej osoby), čo vytvára možnosť ochrany pôdy pred scudzením – zachovanie prístupových komunikácií môže byť brzdou v neželanom ale aj želanom rozvoji územia. Jedným zo základných dokumentov pre projekt pozemkových úprav sú územné plány a tie definujú budúcu štruktúru vlastníctva, a navyše ju aj realizujú vlastnícky, napr. verejné priestranstvo zostane verejným priestranstvom vo vlastníctve obce.

Územné plánovanie
Pozemkové úpravy využívajú ešte jeden nástroj, ktorý je jedným zo základných podkladov – územný plán. Väčšinou vnímame územný plán ako nástroj riadenia výstavby, ale je to aj nástroj určujúci limity funkčného využitia územia a aj poľnohospodárskeho využitia územia. Spolu s pozemkovými úpravami definuje aj manažment poľnohospodárskeho využitia územia a definuje tak právny rámec, ktorý obciam dáva možnosť regulácie, napr. z dôvodu protipovodňovej ochrany ku vzťahu k pestovaným plodinám. Vzťah medzi územným plánom a projektom pozemkových úprav ja uvedený v nasledujúcej tabuľke:

 
Záver
Pozemkové úpravy na jednej strane umožnia zmenu vlastníctva pred ich vykonaním a následne scelenie pozemkov, ale otvárajú možnosti cieleného nákupu podielov a následne ich scelenie pre nových vlastníkov. Pri cielených etapách je nákupca schopný vykúpiť 10-40% výmery známych vlastníkov.

Vlastníctvo pôdy je jedným z mála dôvodov, kedy sa občan postaví proti štátu a spravidla je aj úspešný. Preto by sa ochrana pôdy pred predajom do zahraničia mala otočiť – politikou podpory vlastníctva a poľnohospodárstva, ekonomickými nástrojmi na zvýšenie produktivity a ziskovosti poľnohospodárskej výroby vo všetkých jej formách.