Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR predložilo do pripomienkového konania návrh novely zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov, ktorý upravuje vzťahy vlastníkov poľnohospodárskej pôdy ako prenajímateľov s jej nájomcami.
Novela zákona, tak, ako je predkladaná, znamená výrazné posilnenie postavenia užívateľov poľnohospodárskej pôdy voči jej vlastníkom. Na možný rozpor s Ústavou SR upozorňuje Hromadná pripomienka za posilnenie práv vlastníkov pri nájme poľnopôdy (http://www.changenet.sk/?section=kampane&x=921294).
Spornými bodmi sú najmä prednostné právo nájomcu poľnohospodárskeho pozemku na novú nájomnú zmluvu, možnosť neplatenia nájomného z dôvodov, ktoré nesúvisia s prenajímateľom, povinné zapisovanie nájomných zmlúv do katastra a možnosť uzatvárania tzv. podnájomných zmlúv prenajímateľom bez súhlasu vlastníka.
Chcem však upozorniť ešte na jednu problematickú oblasť, ktorou je absentujúca evidencia užívacích vzťahov a problémy, ktoré spôsobuje najme vlastníkom, pričom užívateľom zjavne nechýba.
Pre úplnosť treba dodať, že novela obsahuje zmienku o evidencii podnájomných zmlúv a ostatných užívacích vzťahov (§14), ktorú vedie okresný úrad (zrejme pozemkový odbor) – nevieme však, ako má táto evidecia vyzerať, na akom princípe bude založená a či reálne poslúži užívateľom i vlastníkom.
Zákon totiž hovorí o nájme poľnohospodárskej pôdy, ako by to boli pozemky, ktoré možno samostatne užívať - pritom vieme, že sa jedná o pôvodné pozemky tvarovo a veľkostne nevhodné. V reálnom živote sa užívajú tzv. náhradné pozemky podľa bývalého §15 alebo jednoducho bloky poľnohospodárskej pôdy, ktoré sa vykrištalizovali podľa uzavretých nájomných zmlúv a podľa dohody medzi poľnohospodárskymi subjektami. Takže na jednej strane prenajímať možno len pôvodné pozemky vedené na listoch vlastníctva, ale namiesto nich sa užíva zodpovedajúca výmera na inom mieste. A práve takúto evidenciu by sme potrebovali - t.j. takú ktorá jednoznačne určí, ktorý subjekt ktorú pôdu a na ktorom konkrétnom mieste za pôvodné pozemky reálne užíva - vtedy a len vtedy je možná aj nejaká kontrola, či má poľnohospodár uzavreté riadne nájomné vzťahy a teda či poberá dotácie na pôdu zaslúžene. Navrhovaný zápis nájomných vzťahov do katastra tento problém nerieši - iba opäť betónuje nájomné vzťahy. Nehovorím už o tom, že druh pozemku viažúci sa k pôvodným pozemkom (tzv. parcely registra E-KN) nie je relevantný, platí druh pozemku vedený v registri C-KN, takže do katastra by sa zapisovali aj nájomné vzťahy k pozemkom, ktoré buď celé alebo ich časti ani poľnohospodárskymi pozemkami nie sú.
Napriek tomu, že dnes vlastníci a užívatelia poľnohospodárskych pozemkov uzatvárajú nájomné zmluvy podľa zákona č.504/2003 o nájme poľnohopodárskych pozemkov, predmet takéhoto nájmu je vo väčšine prípadov nejasný - hoci je v zmluvách v lepšom prípade uvedené, ktorých pozemkov sa nájom týka, nie je možné určiť, najmä vlastník sa to ťažko dozvie, kde príslušný poľnohospodár príslušné pozemky užíva.
Modelový príklad vývoja užívacích vzťahov
- poľnohospodár P uzavrel v období po rozpade jednotného roľníckeho družstva nájomnú zmluvu s vlastníkom V na spoluvlastnícke podiely k poľnohospodárskym pozemkov (žltá farba) v jeho vlastníctve
- vlastníkovi V boli jeho spoluvlastnícke podiely vymerané do náhradného užívania ako jeden tzv. náhradný pozemok (modrá farba) - tento náhradný pozemok začal poľnohospodár P užívať
- Poľnohospodár P však v súlade so zákonom o nájme poľnohospodárskych pozemkov dal časť pozemkov, ktoré užíva do podnájmu, t.j. prenajal ich ďalšiemu vlastníkovi (červená farba)
- v r.2008 bol v zákone č. 330/1991 zrušený §15 a náhradných pozemkoch, t.j. náhradné pozemky de facto prestali platiť
- vlastník V je nespokojný s doterajším užívateľom poľnohospodárom P a rozhodne sa vypovedať mu nájomnú zmluvu, aby mohol svoje pozemky prenajať napr. mladému famárovi
- jeho pôvodné pozemky však nespĺňajú nároky na racionálne obhospodarovanie súčasnou technikou, navyše sú na nich iné náhradné pozemky
- v danom katastrálnom území sa tak nemusí nájsť vhodný pozemok, ktorý by bol voľný a bol adekvátny svojou výmerou, polohou a bonitou pôvodným pozemkom vlastníka
- ani prípadný zásah pozemkového úradu nemusí priniesť riešenie, nakoľko všetky pozemky v chotári podliehajú nejakým nájomným vzťahom, ktoré nie je možné narušiť
- nastala situácia, kedy bez dobrej vôle užívateľov a ich vzájomnej dohody nie je možná akákoľvek zmena v užívaní pôvodných pozemkov
- v praxi sa tak v teréne konzervuje užívací stav, ktorý vznikol živelne po rozpade bývalých socialistických podnikov, vlastníci sú zbavení reálnej možnosti ako zmeniť nevyhovujúceho nájomcu - sú zbavení možnosti reálne a slobodne nakladať so svojím vlastníctvom
Na záver ešte sumár toho, čo by z hľadiska transparentných vzťahov k pôde mali vlastníci a užívatelia, ale napr. aj mladí farmári žiadať:
1. Zverejnenie poberateľov (užívateľov) agrodotácií z poľnohospodárskej platobnej agentúry na jednotlivé plochy LPIS napr. na www.podnemapy.sk (súčasné možnosti sú pre verejnosť buď úplne minimálne, alebo je zisťovanie prostredníctvom webových portálov komplikované natoľko, aby záujemcu doslova odradilo)
2. Vytvorenie evidencie užívacieho stavu a jej naviazanie na vlastnícke vzťahy - aby bolo jasné, kde sú ktoré vlastnícke parcely užívané.
3. Vytvorenie legislatívneho postupu a pravidiel v prideľovaní užívacích práv k pôde (najmä v prípade sporov, neexistencie nájomných zmlúv, podnájmov ...), ktorý bude jednoznačný a v ktorom budú mať užívateľ a vlastník rovnaké práva
4. Usporiadanie pozemkového vlastníctva (tým aj užívania) pomocou pozemkových úprav (komasácií) v nejakej zjednodušenej forme, ktorá zabezpečí prijateľný výsledok v dohľadnej dobe